La disparition du poste de gardien en copropriété est loin d’être une simple décision de gestion. Elle engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tant sur le plan juridique que social. Réaffectation de la loge, licenciement du salarié, vote de l’assemblée : chaque étape doit être rigoureusement encadrée pour éviter tout contentieux. Une procédure bien menée repose sur trois piliers : compétence de l’assemblée, majorité adéquate et justification du licenciement.

Une décision réservée à l’Assemblée générale

La suppression du poste de gardien n’est pas de la compétence du syndic. Seule l’Assemblée générale peut fixer le nombre et la catégorie des emplois, conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967. Pour être valable, la résolution doit figurer clairement à l’ordre du jour : une simple mention de « réduction de charges » ou « réorganisation » ne suffit pas. Cette exigence formelle protège le droit d’information des copropriétaires et conditionne la validité du vote.

Une majorité renforcée et des exceptions notables

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose une double majorité : celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Toutefois, l’unanimité peut s’imposer lorsque le règlement de copropriété fait du gardiennage un élément de standing ou de jouissance des lots. La jurisprudence contrôle rigoureusement ce critère d’équivalence : la simple installation d’un digicode ne suffit pas. Une passerelle de vote permet, sous conditions, de ramener la décision à une majorité de l’article 25, si le projet a franchi un premier seuil d’approbation.

Un licenciement à motiver sans excès

La suppression du poste, votée selon les règles, constitue en elle-même une cause réelle et sérieuse de licenciement. Il est essentiel d’éviter toute mention d’un motif économique dans la lettre de licenciement, sous peine de requalification. Le syndicat des copropriétaires, n’étant pas une entreprise privée, ne peut invoquer un tel motif. Enfin, une fois licencié, le gardien dispose d’un délai de trois mois pour libérer le logement de fonction. Au-delà, une procédure d’expulsion est possible, assortie d’une demande d’indemnité d’occupation.

Conclusion

Supprimer un poste de gardien est une décision lourde de conséquences. Elle suppose une préparation minutieuse, un respect strict des règles de majorité, et une vigilance dans la rédaction des documents. Négliger l’une de ces étapes expose la copropriété à un risque juridique significatif. Une approche rigoureuse est donc indispensable pour sécuriser l’opération.